物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系百姓福祉，既是重要的民生工作，也是城市管理的重要組成部分。根據(jù)今年監(jiān)督工作安排，省人大常委會(huì)在全省上下聯(lián)動(dòng)開(kāi)展《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱條例）執(zhí)法檢查。4月下旬，省人大常委會(huì)執(zhí)法檢查組在南京召開(kāi)動(dòng)員部署會(huì)，聽(tīng)取省政府及住建、公安、民政、市場(chǎng)監(jiān)管、自然資源、人防等部門關(guān)于條例貫徹實(shí)施情況匯報(bào)，對(duì)執(zhí)法檢查作出部署。5月起，執(zhí)法檢查組先后赴南京、徐州、淮安等地，通過(guò)召開(kāi)部門、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主代表座談會(huì)，隨機(jī)抽查小區(qū)物業(yè)管理情況，現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)取居民意見(jiàn)等方式進(jìn)行實(shí)地檢查；委托鹽城、連云港兩市人大對(duì)本地貫徹實(shí)施條例情況進(jìn)行執(zhí)法檢查；通過(guò)省人大民意征集專職機(jī)構(gòu)公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)，委托社會(huì)調(diào)查機(jī)構(gòu)收集各方意見(jiàn)，共計(jì)14832人次參與，收集意見(jiàn)建議23620條?，F(xiàn)將本次執(zhí)法檢查情況報(bào)告如下。

一、條例貫徹實(shí)施的主要成效

省政府十分重視物業(yè)管理工作，將加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)作為保障改善民生、創(chuàng)新基層治理的重要舉措，完善物業(yè)管理工作體制機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，積極推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。

（一）不斷健全物業(yè)管理法規(guī)制度體系。條例頒布后，省政府辦公廳于2017年出臺(tái)《關(guān)于提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平促進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確15項(xiàng)具體措施，推動(dòng)解決服務(wù)不規(guī)范、自治程度不高等物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題。省相關(guān)部門和單位相繼出臺(tái)《關(guān)于以黨建引領(lǐng)全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于建立健全物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的指導(dǎo)意見(jiàn)》等政策文件，不斷健全配套制度，推動(dòng)條例的全面貫徹實(shí)施。全省11個(gè)設(shè)區(qū)市先后制定市級(jí)物業(yè)管理?xiàng)l例，鹽城市物業(yè)管理?xiàng)l例將于今年10月份出臺(tái)，連云港市物業(yè)管理立法正在積極推進(jìn)之中。各設(shè)區(qū)市還依據(jù)省、市物業(yè)管理法規(guī)原則要求，結(jié)合本地實(shí)際制定一系列針對(duì)性強(qiáng)的配套管理制度，推動(dòng)條例精神落實(shí)落細(xì)。如南京市在建立維修資金應(yīng)急使用制度、建設(shè)物業(yè)管理公共服務(wù)信息化平臺(tái)、設(shè)立住宅物業(yè)保修金和首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)等方面創(chuàng)新做法、建章立制，形成了以省市條例為核心的“1+24”市級(jí)規(guī)章制度體系。

（二）切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管。推進(jìn)行業(yè)全程監(jiān)管。推動(dòng)建立屬地為主、部門聯(lián)動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)制，不定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行為專項(xiàng)檢查。南京等地探索制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)向；淮安等地開(kāi)展金牌物業(yè)評(píng)比，實(shí)行典型示范引領(lǐng)；鎮(zhèn)江等地建設(shè)物業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)平臺(tái)，全省12個(gè)設(shè)區(qū)市出臺(tái)有關(guān)信用管理制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的事中事后監(jiān)管，督促物業(yè)企業(yè)守法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)小區(qū)執(zhí)法監(jiān)管。針對(duì)小區(qū)執(zhí)法熱點(diǎn)、難點(diǎn)，積極推動(dòng)“執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”系列執(zhí)法活動(dòng)。鹽城市結(jié)合文明城市創(chuàng)建，先后開(kāi)展小區(qū)“僵尸車”“養(yǎng)犬”“違章建筑”“打開(kāi)生命通道”和“揚(yáng)塵治理”等專項(xiàng)整治行動(dòng)，取得良好效果。健全物業(yè)糾紛處理機(jī)制。省住建廳會(huì)同省高院、公安廳和司法廳等部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于建立健全物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》，細(xì)化屬地行政主管部門、自治組織與相關(guān)職能部門的各方職責(zé)，完善人民調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解等多渠道的銜接機(jī)制，初步構(gòu)建全省多元化物業(yè)糾紛化解工作體系。

（三）著力推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展壯大。注重規(guī)劃引領(lǐng)。省住建廳組織編制《江蘇省“十四五”物業(yè)服務(wù)發(fā)展規(guī)劃》，明確“十四五”時(shí)期全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、主要任務(wù)、保障措施等，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供了清晰可行的時(shí)間表、路線圖。目前全省物業(yè)企業(yè)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)家，物業(yè)服務(wù)面積28.8億平方米，年度企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入488億元，分別比上一次執(zhí)法檢查（2016年）時(shí)增長(zhǎng)42.8%、74.5%、85%，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)成為我省服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要組成部分。打造品牌企業(yè)。通過(guò)推動(dòng)企業(yè)加盟、兼并重組等方式整合市場(chǎng)資源，落實(shí)物業(yè)企業(yè)享受國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策等措施，支持物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大?！笆濉蹦I(yíng)業(yè)收入超億元的物業(yè)企業(yè)達(dá)45家，物業(yè)龍頭企業(yè)前50強(qiáng)總資產(chǎn)達(dá)139億元，蘇州東吳、江蘇銀河、南京銀城等營(yíng)業(yè)收入已跨過(guò)10億元門檻；全省物業(yè)上市企業(yè)近10家，其中常州新城悅服務(wù)入圍2020年全國(guó)物業(yè)上市企業(yè)前十強(qiáng)。推進(jìn)智慧管理。全省物業(yè)行業(yè)特別是規(guī)?；⑵放苹髽I(yè)，依托移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的融合平臺(tái)，大力推進(jìn)數(shù)字安防、智慧門禁、智能停車、設(shè)備設(shè)施遠(yuǎn)程監(jiān)控、在線報(bào)修繳費(fèi)等新技術(shù)手段在物業(yè)管理中運(yùn)用，全省物業(yè)服務(wù)智能化水平明顯提升。

（四）積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)融入基層社會(huì)治理。建立黨建引領(lǐng)物業(yè)管理新機(jī)制。在黨委組織部門支持下，住建部門積極推動(dòng)成立市、區(qū)兩級(jí)行業(yè)黨委，在符合條件的物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)設(shè)立黨組織，建立黨建引領(lǐng)下的居民委員會(huì)、業(yè)主（物管）委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)協(xié)商運(yùn)行機(jī)制，成為基層治理的重要組成部分?；窗彩猩钊腴_(kāi)展“紅色物業(yè)示范點(diǎn)”“紅色先鋒管家”創(chuàng)建活動(dòng)，探索社區(qū)治理新體系，積極打造共建、共管、共享、共治的長(zhǎng)效管理機(jī)制。推行物業(yè)管理委員會(huì)制度。我省創(chuàng)設(shè)的物業(yè)管理委員會(huì)制度，解決了部分難以成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)的物業(yè)管理難題，對(duì)無(wú)法有效開(kāi)展自治的物業(yè)小區(qū)提供了必要的自治活動(dòng)保障，將業(yè)主自治活動(dòng)嵌入基層社會(huì)治理。推動(dòng)物業(yè)企業(yè)積極參與社區(qū)治理。各地指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，配合基層組織做好疫情防控、垃圾分類、文明城市創(chuàng)建、網(wǎng)格化治理等專項(xiàng)活動(dòng)。在參與社會(huì)公共服務(wù)的同時(shí)，提升了物業(yè)服務(wù)的滿意度。

（五）有序推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)兜底覆蓋。省政府把老舊小區(qū)改造與擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面有機(jī)結(jié)合起來(lái)，連續(xù)五年將老舊小區(qū)改造列入民生實(shí)事工程，出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)全覆蓋指導(dǎo)意見(jiàn)》，因地制宜采取政府托底、國(guó)企進(jìn)駐、業(yè)主自治、物業(yè)共享、引入市場(chǎng)化專業(yè)服務(wù)企業(yè)等模式，為改造后的老舊小區(qū)提供兜底物業(yè)服務(wù)?！笆濉逼陂g，全省累計(jì)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)5000多個(gè)，物業(yè)服務(wù)惠及近500萬(wàn)居民。無(wú)錫市用1年時(shí)間，對(duì)市區(qū)494個(gè)無(wú)物業(yè)管理老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

二、條例貫徹實(shí)施中存在的問(wèn)題和不足

雖然我省物業(yè)條例實(shí)施取得了顯著成效，但檢查發(fā)現(xiàn)，與廣大人民群眾追求宜居幸福生活的熱切期盼和條例要求相比，物業(yè)管理和服務(wù)領(lǐng)域還存在不少問(wèn)題和不足，需要進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)。

（一）相關(guān)主體職責(zé)履行不到位。一是基層組織屬地管理責(zé)任不夠落實(shí)。條例第3條規(guī)定的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)有對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督職責(zé)，第27條規(guī)定的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)管理部門對(duì)成立業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)職責(zé)，第30條規(guī)定的建立聯(lián)席會(huì)議制度的要求，在一些地方?jīng)]有得到有效落實(shí)。有的沒(méi)有建立聯(lián)席會(huì)議，或者牽頭單位不履職導(dǎo)致聯(lián)席會(huì)議制度形同虛設(shè)，物業(yè)管理中的矛盾糾紛不能得到及時(shí)化解。二是行業(yè)監(jiān)管職責(zé)不夠落實(shí)。條例第4條規(guī)定了相關(guān)部門的職責(zé)范圍，第69條明確要求相關(guān)執(zhí)法部門進(jìn)小區(qū)。但各地普遍反映，不少職能部門沒(méi)有將執(zhí)法職能延伸至小區(qū)，對(duì)物業(yè)管理行為缺乏有效監(jiān)管，未能形成齊抓共管的工作格局。有的職能部門甚至將小區(qū)內(nèi)執(zhí)法責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)頭上，對(duì)小區(qū)內(nèi)違法行為只處罰物業(yè)企業(yè)不處罰業(yè)主，致使小區(qū)內(nèi)占用消防通道亂停車、違規(guī)拆改承重墻、電動(dòng)車飛線充電等違法違規(guī)行為長(zhǎng)期得不到有效治理。民意調(diào)查顯示，55.41%的人認(rèn)為執(zhí)法未能進(jìn)小區(qū)是引發(fā)住宅小區(qū)矛盾糾紛的主要原因。三是物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制不夠落實(shí)。條例第49條要求相關(guān)部門每3年對(duì)物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行評(píng)估后予以調(diào)整，除南京市去年作出調(diào)整外，其他12個(gè)設(shè)區(qū)市多年都沒(méi)有調(diào)整。由于物業(yè)服務(wù)剛性成本上升，物業(yè)企業(yè)往往通過(guò)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)達(dá)到自我平衡，使更多業(yè)主不愿交費(fèi)，造成惡性循環(huán)。四是宣傳教育要求不夠落實(shí)。條例規(guī)定的對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)要求，多數(shù)沒(méi)有落實(shí)。條例的普法宣傳也不夠到位，不少業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人員、業(yè)主委員會(huì)成員，甚至相關(guān)部門管理人員對(duì)條例等法律法規(guī)知之甚少。民意調(diào)查顯示，43.1%的公眾對(duì)條例內(nèi)容不了解。

（二）行業(yè)發(fā)展整體水平不夠高。一是物業(yè)服務(wù)滿意度不高。獲得業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)企業(yè)比較少，多數(shù)業(yè)主對(duì)所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)不滿意。比較集中的意見(jiàn)是：物業(yè)企業(yè)不按合同約定履行職責(zé)義務(wù)、不按質(zhì)量管理要求提供服務(wù)，對(duì)停車位收費(fèi)、公共設(shè)施出租等收入、使用情況依法應(yīng)當(dāng)定期公開(kāi)但長(zhǎng)期不公開(kāi)，有的甚至占用公共設(shè)施或侵占公共收益。條例第51條規(guī)定的物業(yè)企業(yè)公示義務(wù)，第66條、第67條規(guī)定的業(yè)主共有部分收益和停車費(fèi)使用的要求，沒(méi)有得到有效落實(shí)，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾多發(fā)頻發(fā)。二是物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)單一。目前全省大部分物業(yè)主要還是從事傳統(tǒng)的基本物業(yè)服務(wù)，跨領(lǐng)域、跨行業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老、家政以及商務(wù)等物業(yè)延伸領(lǐng)域服務(wù)還不多，新型物業(yè)服務(wù)即便在一些品牌物業(yè)占比也不高，如南京在地品牌銀城物業(yè)去年新業(yè)務(wù)占比20%，同期萬(wàn)科（江蘇）已達(dá)到37.1%。三是物業(yè)行業(yè)集約化程度不高。2016年省人大常委會(huì)執(zhí)法檢查時(shí)全省物業(yè)平均每家企業(yè)服務(wù)小區(qū)項(xiàng)目為4.3個(gè)，去年已經(jīng)降到了2.7個(gè)，徐州市物業(yè)企業(yè)目前平均服務(wù)小區(qū)項(xiàng)目甚至才1.1個(gè)。受物業(yè)管理規(guī)模過(guò)小和其他一些因素，行業(yè)整體都是處于微利經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，據(jù)2020年一項(xiàng)調(diào)查，全省物業(yè)企業(yè)年度平均營(yíng)收只有440萬(wàn)元，平均利潤(rùn)僅有22.85萬(wàn)元，行業(yè)發(fā)展后勁不足。四是從業(yè)人員職業(yè)技能水平偏低。多數(shù)沒(méi)有經(jīng)過(guò)培訓(xùn)就直接上崗，即便是全省50強(qiáng)企業(yè)，擁有本科及以上學(xué)歷也僅占從業(yè)人員總數(shù)的5.1%，專業(yè)化、復(fù)合型人才十分缺乏。物業(yè)服務(wù)人員工作待遇普遍較低，人員變動(dòng)頻繁，2021年較上年流失近3.7萬(wàn)人，占從業(yè)人員的5%。五是物業(yè)企業(yè)社會(huì)負(fù)擔(dān)較重。物業(yè)企業(yè)普遍反映，這些年配合基層組織在防疫、垃圾分類、社區(qū)活動(dòng)等方面承擔(dān)了不少任務(wù)，人財(cái)物投入很大，但多數(shù)都是義務(wù)奉獻(xiàn)，給本就微利營(yíng)運(yùn)的物業(yè)企業(yè)造成很大壓力。

（三）業(yè)主自治法規(guī)制度難落實(shí)。相關(guān)上位法和我省條例都規(guī)定了由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主體的自治架構(gòu)，但治理效果差強(qiáng)人意。一是業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難。普遍存在“搭便車”心理，沒(méi)人參選、沒(méi)人愿選，三分之二以上業(yè)主參會(huì)表決，四分之三以上業(yè)主同意的規(guī)定難以落實(shí)，導(dǎo)致無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)或決定重大事項(xiàng)。即使是維修資金使用、小區(qū)規(guī)劃調(diào)整等涉及業(yè)主切身利益的事情，業(yè)主參與率仍然較低。目前全省近24000家居民小區(qū)，成立業(yè)主大會(huì)的僅占35%，業(yè)主委員會(huì)成立比例更低，南京、鹽城和淮安三市住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)比例僅占16.6%、16.9%、10%。二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作難。條例第21條對(duì)業(yè)主委員會(huì)的任職資格作了一些原則性規(guī)定，但是檢查發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主委員會(huì)成員推選把關(guān)不嚴(yán)，年齡普遍偏大，具備專業(yè)知識(shí)的較少，履職能力不強(qiáng)，得不到業(yè)主廣泛認(rèn)可。多數(shù)業(yè)主大會(huì)未明確業(yè)主委員會(huì)成員報(bào)酬，導(dǎo)致有能力的不愿干，想干的又存有私心，小區(qū)自我管理缺位。三是業(yè)主自治監(jiān)管難。目前對(duì)業(yè)主自治機(jī)制的監(jiān)管尚無(wú)相應(yīng)的法律法規(guī)支撐，有自治無(wú)監(jiān)管，業(yè)主委員會(huì)不作為、亂作為的情況時(shí)有發(fā)生，且難以對(duì)其實(shí)施相應(yīng)處罰。個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對(duì)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的資料不予公開(kāi)，街道社區(qū)調(diào)處無(wú)果，業(yè)主訴諸法院但判決卻無(wú)法執(zhí)行。

（四）法律法規(guī)部分規(guī)定待完善。對(duì)需要全體業(yè)主表決的業(yè)主委員會(huì)成立、物業(yè)管理調(diào)價(jià)、維修資金使用和續(xù)籌、多層住宅加裝電梯等共同管理問(wèn)題，《民法典》規(guī)定“雙三分之二”表決、“雙四分之三”或“雙過(guò)半”同意，由于業(yè)主參與度不高、業(yè)主大會(huì)難以召開(kāi)成為難以逾越的門檻，導(dǎo)致業(yè)主自治管理制度實(shí)際上難以落實(shí)到位。目前各地為克服業(yè)主大會(huì)投票率嚴(yán)重不足，普遍采取“跑票”制度和“第三方平臺(tái)”網(wǎng)絡(luò)投票制度，對(duì)此條例未作規(guī)定，實(shí)際操作上存在瑕疵，有弄虛作假的風(fēng)險(xiǎn)。條例只是規(guī)定首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)的啟動(dòng)程序，對(duì)業(yè)主委員會(huì)如何啟動(dòng)換屆缺乏規(guī)定、無(wú)章可循，不少業(yè)主委員會(huì)到期后處于停擺狀態(tài)。條例對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員的任免程序、組織結(jié)構(gòu)、議事原則、議事權(quán)限未作規(guī)定，各地自行探索，缺乏統(tǒng)一規(guī)范。專項(xiàng)維修資金使用門檻過(guò)高，造成難用、惜用；由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)存定期存款的制度難以操作，導(dǎo)致大量資金閑置賬面，不能保值增值，影響業(yè)主權(quán)益。條例第40條規(guī)定由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)承接驗(yàn)收，但基層普遍反映，前期物業(yè)服務(wù)一般由開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)企業(yè)提供，偏重開(kāi)發(fā)商的利益，導(dǎo)致一些小區(qū)承接查驗(yàn)不規(guī)范，設(shè)施設(shè)備“帶病交付”，給后續(xù)物業(yè)管理帶來(lái)隱患。

三、深入貫徹實(shí)施條例的幾點(diǎn)建議

物業(yè)管理工作是基層社會(huì)治理的重要內(nèi)容，事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運(yùn)行，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定。全省各地各有關(guān)部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于加強(qiáng)城市管理的重要指示精神，著眼滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要，深入貫徹實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例，切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理和服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理工作不斷邁上新臺(tái)階，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。為此提出如下建議。

（一）強(qiáng)化屬地物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。屬地政府要把物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，加強(qiáng)指導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全目標(biāo)考核機(jī)制。從已有實(shí)踐看，物業(yè)管理委員會(huì)制度得到政府、企業(yè)和居民三方認(rèn)可，建議在難以成立業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不能正常運(yùn)行的小區(qū)，積極推行物業(yè)管理委員會(huì)，消除社區(qū)治理盲點(diǎn)。督促建立社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)的聯(lián)席會(huì)議制度，明確牽頭單位及其職責(zé)。加強(qiáng)行業(yè)黨建工作，大力推進(jìn)黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”建設(shè)，構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府組織、居民參與、企業(yè)服務(wù)”的物業(yè)管理新格局。加強(qiáng)條例等法律法規(guī)的宣傳，強(qiáng)化政府和主管部門的責(zé)任意識(shí)、物業(yè)企業(yè)的契約意識(shí)、業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和購(gòu)買服務(wù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的市場(chǎng)意識(shí)。

（二）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督管理。建立健全以信用管理為核心的市場(chǎng)準(zhǔn)入退出機(jī)制，強(qiáng)化物業(yè)招投標(biāo)監(jiān)管，營(yíng)造優(yōu)勝劣汰、公平有序的市場(chǎng)環(huán)境。依法加強(qiáng)前期物業(yè)管理，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，杜絕帶病移交。推行崗前培訓(xùn)和繼續(xù)教育制度，建立物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管，落實(shí)物業(yè)住宅小區(qū)財(cái)務(wù)公示制度，加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度。探索建立資金續(xù)籌制度方法，著力解決資金難用、惜用等問(wèn)題。積極落實(shí)條例規(guī)定的物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)三年評(píng)估制度，及時(shí)合理調(diào)整物業(yè)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格。

（三）推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展范疇，在物業(yè)行業(yè)兼并重組、對(duì)接資本市場(chǎng)、稅收優(yōu)惠、培養(yǎng)引進(jìn)人才、推廣新技術(shù)和職業(yè)教育等方面，加大扶持力度，不斷優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境和政策措施。鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)改變單一業(yè)態(tài)，加強(qiáng)服務(wù)功能集成，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成一批有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌美譽(yù)度的骨干企業(yè)。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)抓好環(huán)境硬件改善和服務(wù)軟件提升，及時(shí)回應(yīng)業(yè)主需求，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)便民化、精細(xì)化，增強(qiáng)體驗(yàn)感、舒適感。大力推行智慧物業(yè)建設(shè)，完善線上線下合一、前臺(tái)后臺(tái)聯(lián)動(dòng)的物業(yè)服務(wù)模式，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)向社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、社區(qū)交流、社區(qū)更新及電子商務(wù)等領(lǐng)域不斷拓展自然延伸。

（四）全面推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)。進(jìn)一步厘清有關(guān)部門和基層組織的職責(zé)分工及管理邊界，推進(jìn)城市管理、執(zhí)法工作重心下移，夯實(shí)精細(xì)化、網(wǎng)格化城市管理基礎(chǔ)。逐步健全綜合執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制，協(xié)調(diào)推進(jìn)公安、城管、環(huán)保、消防等綜合執(zhí)法力量進(jìn)小區(qū)，形成齊抓共管的工作格局，切實(shí)破解小區(qū)停車難、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)擾民、占用消防通道、違法建設(shè)等執(zhí)法困境，打通物業(yè)管理“最后一公里”。

（五）盡快啟動(dòng)條例修訂工作。省有關(guān)部門要將條例修訂列入明年立法計(jì)劃，加強(qiáng)立法調(diào)研和論證工作，為積極推行物業(yè)管理委員會(huì)制度、健全業(yè)主自治和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉制度、優(yōu)化物業(yè)承接驗(yàn)收、破解專項(xiàng)維修資金難用惜用和保值增值等問(wèn)題提供法制支撐。建議對(duì)目前業(yè)主大會(huì)普遍采用的“跑票”和“第三方網(wǎng)絡(luò)投票”，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上予以規(guī)范，賦予相應(yīng)的法律地位。

（六）向全國(guó)人大常委會(huì)提出修法建議。鑒于住宅小區(qū)業(yè)主自治制度在物業(yè)管理法律法規(guī)中居于基礎(chǔ)性地位、但實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行效果差的實(shí)際情況，有必要對(duì)《民法典》的相關(guān)條款在深入研究論證的基礎(chǔ)上作修改完善。為此建議：一是實(shí)行業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)雙軌管理制度。即，對(duì)于能夠順利召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，實(shí)行業(yè)主委員會(huì)管理制度；對(duì)于不能順利召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，實(shí)行物業(yè)管理委員會(huì)制度，由物業(yè)管理委員代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。二是改進(jìn)業(yè)主大會(huì)運(yùn)行規(guī)則。要定期定時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（如每季度一次），以方便業(yè)主參加、充分表達(dá)訴求，并可以通過(guò)視頻、微信群等方式參加會(huì)議；適當(dāng)降低投票表決事項(xiàng)同意的門檻，凡表決事項(xiàng)均采用兩個(gè)“雙過(guò)半”比例，即參與表決的業(yè)主“雙過(guò)半”、投贊成票的主業(yè)“雙過(guò)半”即獲通過(guò)，可以通過(guò)實(shí)踐中普遍采用的“跑票”和“第三方網(wǎng)絡(luò)投票”方式參與表決。三是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制。街道辦事處或居民委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)選舉前要加強(qiáng)對(duì)預(yù)備人選的審核把關(guān)，提出審查意見(jiàn)供業(yè)主大會(huì)選舉時(shí)參考；參照獨(dú)立董事的做法，由街道辦事處或居民委員會(huì)委派人員參加業(yè)主委員會(huì)；由街道辦事處或居民委員會(huì)牽頭成立監(jiān)委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行；業(yè)主委員會(huì)每三年換屆一次，可以連選連任；業(yè)主委員會(huì)成員可以適當(dāng)領(lǐng)取薪酬；合理設(shè)置業(yè)主委員會(huì)成員的法律責(zé)任，對(duì)其違法違規(guī)行為予以追究。四是規(guī)范物業(yè)管理委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制。借鑒江蘇經(jīng)驗(yàn)，授權(quán)省級(jí)人大對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)運(yùn)行規(guī)則作出制度安排。